Александър ТоневПрез последните години икономическата обстановка в страната и условията за бизнеса са силно неблагоприятно повлияни от редица събития по света и у нас. Това със сигурност се отразява и на строителния бизнес, увеличавайки цената на строителните материали, влагани в строителството и цената на труда. Ето защо, все по-често строителните фирми се позовават на тези факти, като твърдят че поскъпването не е било възможно да се предвиди при ценообразуването на строителството и определяне на цената му при сключване на предварителни договори. Предлагат доброволно уреждане на отношенията между страните чрез повишаване на продажната цена, уговорена в предварителните договори или прекратяването им и връщане на купувачите на заплатените от последните до момента на прекратяването суми от цената, като в случай на непостигане на споразумение по един от двата варианта, заявяват че ще предявят иск по чл.307 от Търговския закон/ТЗ/, основан на т.нар. „стопанска непоносимост“, като поискат от съда да измени или прекрати договора.
В тази връзка, за страните по такива предварителни договори, смятаме че би било полезно да имат предвид следното:
Разпоредбата на чл.307 от ТЗ има предвид случаите, когато след сключване на даден договор настъпят такива обстоятелства (съществено поскъпване на строителните материали), които не са могли и не са били длъжни да предвидят и макар че договорът е възможно да бъде изпълнен, то това противоречи със справедливостта и добросъвестността. Целта на института на стопанската непоносимост е да се отстрани драстично нарушената еквиваленстност на насрещните престации, а не просто да се компенсират финансовите загуби на даден търговец.
Или, както разяснява Апелативен съд – гр. Велико Търново в свое Решение № 39 от 14.03.2017 г., постановено по в. т. д. № 11/2017 г., „Промяната трябва да е коренна, в смисъл актуалната ситуация да се различава съществено от тази, при която е сключен договорът. Факторите, които са предизвикали промяната, трябва да са били или изобщо непридвидими или дори при полагане на най-добрата грижа и цялото умение на страните, последните да не са могли да мислят за тях и да ги предвидят. Страните по един извинителен начин не са могли да ги предвидят и да включат в съдържанието на договора съответни клаузи. Затова законът изисква по отношение на страните кумулативната наличност на двете условия: а) не са могли да предвидят и б) не са били длъжни да предвидят тези обстоятелства. Под второто изискване се разбира задължението на всеки съконтрахент да полага дължимата грижа на добър търговец (чл. 302 от Търговския закон), грижа, която съответства на особения му правен статут, на високите изисквания, които поставя търговския оборот, на рисковете, които са присъщи на всяка търговска сделка. Ако и при полагането на тази достатъчно голяма грижа, не е било възможно да се предвиди промяната, само тогава поведението на страните може да бъде извинително.“
В този смисъл, принципно не считаме че позоваването на стопанската непоносимост от страна на продавачите-изпълнители е винаги обосновано. Влошената икономичестата обстановка в страната и поскъпването на цените, непрекъснатото повишаване на инфлацията и т.н. са факт вече няколко години, така че тези обстоятелства е можело да бъдат взети предвид при ценообразуването и договорената в договорите, сключени през последните около 3 -4 години назад, цена и особено при тези, сключени през последната година. Също така, голословните и общи твърдения без посочване никакви конкретни факти относно твърдените обстоятелства, освен позоваване на статистически данни, напр. от Камара на строителите или от пресата, не са достатъчни, за да се обосновават подобни претенции от страна на продавачите-изпълнители. Не се съмняваме в статистическите данни, но как конкретно във всеки един случай това се е отразило на еквивалентността на насрещните престации следва да се посочи и обоснове пред купавача-възложител.
Следва да се коментира и приложението на разпоредбата на чл. 266, ал.2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), на която също се позовават продавачите-изпълнители, която гласи:
„Ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло.“
Съгласно съдебната практика на ВКС разпоредбата на чл. 266, ал.2 ЗЗД е диспозитивна, а не императивна, т.е. страните по договорите могат да се отклоняват от нея, като уговарят различен начин за определяне на цената по предварителен договор за покупко-продажба, съдържаща елементи на договор за изработка (строителство) – „С тази разпоредба на страните по предварителния договор за покупко-продажба на бъдеща вещ е дадена възможност да уговарят по различен начин продажната цена. Те могат да уговорят изрично плащането й изцяло преди започването на строежа без отчитане на евентуални изменения на цените, а биха могли да уговорят и заплащане първоначално само на прогнозна цена и съответно начин на изменението й към момента на прехвърлянето на правото на собственост.“ (Решение № 398 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1535/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Марио Първанов).
В тази връзка, ако в договора изрично е уговорено, че цената е окончателна и не подлежи на промяна по време на строителството, следва да се приеме, че страните са уговорили по различен начин цената на бъдещата вещ, като са се отклонили от разпоредбата на чл. 266, ал.2 ЗЗД, която поради това не следва да намери приложение при такъв казус.
В заключение, препоръчително е да се изисква от продавачите-изпълнители точно и ясно посочване на твърдените от тях факти и съответно как те рефлектират на уговорената в договора цена, както и конкретно предложение за това „каква част от увеличената стойност на строителството“ да бъде заплатена от купувача–възложител, с цел преценка доколко твърденията им би могло да бъдат основателни и приемливи за купувачите-възложители, както и относно преценка дали тезата на продавача-изпълнител има реален шанс да бъде защитена в съда при подаване на иск по чл.307 от ТЗ.